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一、案情簡(jiǎn)介

2013年左右，陳某（某村集體成員，有合法宅基地使用權(quán)證，也存在大部分房屋）與苗某簽訂《合作建房協(xié)議》，約定：陳某自愿將某處的具有合法使用權(quán)證的宅基地提供給苗某，由苗某負(fù)責(zé)承建房屋，由陳某負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)村集體關(guān)系、鄰里關(guān)系，陳某提供水、電等。房屋建成以后，由陳某與苗某各得一半房屋。簽訂合同后任何一方不得反悔，否則賠償另一方一切損失，違約金一百萬(wàn)元。

2017年，上述房屋因城市改造需要被征收拆遷，由于陳某是宅基地的合法使用權(quán)人，征收部門(mén)與其簽訂了房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，由于陳某與苗某關(guān)于征收補(bǔ)償款分配的問(wèn)題產(chǎn)生矛盾，隨后苗某將陳某訴至法庭。

該案件經(jīng)過(guò)了一審判決、二審裁定發(fā)回重審，再次一審判決，最終二審判決駁回苗某的訴訟請(qǐng)求。

二、本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)

《合作建房協(xié)議》是否合法有效；由苗某新增建的部分是否給陳某帶來(lái)增加補(bǔ)償受益。

三、法律分析

苗某沒(méi)有其他證據(jù)證明加蓋房屋的位置，僅僅依靠一張紙的合作建房協(xié)議來(lái)證明所建房屋屬于合法建筑顯然是證據(jù)不足。而且苗某屬于專(zhuān)業(yè)的拆遷人員，對(duì)于合法建筑和違法建筑的區(qū)分應(yīng)該比年近70的陳某更容易區(qū)分和辨別，在沒(méi)有其他證據(jù)來(lái)印證合作加蓋的位置，應(yīng)承擔(dān)舉證不利的后果。原一審判決，在充分考慮苗某投資存在事實(shí)情況下，酌定給與認(rèn)定了投資價(jià)值，也充分考慮了苗某的利益，其實(shí)苗某投資加蓋的房屋非常簡(jiǎn)陋，不是居住使用的簡(jiǎn)易房，其投資也就8萬(wàn)元左右。

苗某與陳某不屬于同一集體組織成員，不是拆遷利益補(bǔ)償對(duì)象。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)是一種本集體成員的用益物權(quán)，而苗某并非東甸子村集體組織成員，也就是說(shuō)苗某無(wú)論通過(guò)何種形式都無(wú)法取得宅基地使用權(quán)。另外根據(jù)片區(qū)改造拆遷補(bǔ)償方案，不是本村集體成員的房屋，一律是違法建筑。故，苗某不是拆遷利益補(bǔ)償對(duì)象，苗某訴請(qǐng)歸還拆遷補(bǔ)償款或同等價(jià)值的房屋訴請(qǐng)基礎(chǔ)是不成立的。

苗某出資在陳某原有房屋基礎(chǔ)上擴(kuò)建的目的明顯，獲取拆遷補(bǔ)償利益。通過(guò)原一審、二審以及重審的庭審可以證實(shí)，苗某在陳某的宅基地上加蓋房屋的目的非常明確，就是為了獲得拆遷安置補(bǔ)償利益，故合作建房協(xié)議也存在《合同法》52條以合法形式掩蓋非法目的情形，因此合作建房協(xié)議也是無(wú)效的。

四、法律適用

原《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……”該規(guī)定明確了宅基地是一種特殊用益物權(quán)，使用權(quán)人必須是本集體組織成員，宅基地只能用于建造房屋，主要用途是自用居住。

原《合同法》五十二條：“以合法形式掩蓋非法目的”的合同無(wú)效。

五、案件點(diǎn)評(píng)

本案歷經(jīng)兩年，徐州市中級(jí)人民法院依法作出終審判決。在該案中，在苗某沒(méi)有其他證據(jù)證明加蓋房屋的位置，僅僅依靠一張紙的合作建房協(xié)議來(lái)證明所建房屋屬于合法建筑顯然是證據(jù)不足，畢竟陳某由原先大部分房屋，而且陳某也提供了充足的證據(jù)證實(shí)原先大部分房屋的存在，苗某在沒(méi)有其他證據(jù)來(lái)印證合作加蓋的位置，應(yīng)承擔(dān)舉證不利的后果。法院在充分考慮苗某投資存在事實(shí)情況下，由于苗某的投資行為，并未給陳某帶來(lái)更多的拆遷補(bǔ)償利益，換言之，陳某原先的房屋就可以獲得同樣的征收補(bǔ)償，據(jù)此法院酌認(rèn)定了苗某投資額度，由陳某返還苗某投資款項(xiàng)另加一部分利息。農(nóng)村宅基地合作建房套取國(guó)家補(bǔ)償?shù)男袨椴豢扇。献餍柚?jǐn)慎。

內(nèi)二樓及以下房屋面積乘0.7。該部分證據(jù)進(jìn)一步確認(rèn)上訴人加蓋房屋與被上訴人獲得417.6

附判決

苗洪新與陳興敏、蔣振霞房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛

二審民事判決書(shū)

審理法院：　江蘇省徐州市中級(jí)人民法院

案　　號(hào)：　（2020）蘇03民終7792號(hào)

案　　由：　民事主體間房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛

裁判日期：　2021年03月04日

江蘇省徐州市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2020）蘇03民終7792號(hào)

上訴人苗洪新與被上訴人陳興敏、蔣振霞民事主體間房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，上訴人苗洪新不服徐州市云龍區(qū)人民法院（2019）蘇0303民初7792號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人苗洪新的上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決，改判被上訴人給付上訴人拆遷補(bǔ)償款480213元或發(fā)回重審；2.被上訴人承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1.一審法院認(rèn)為“原、被告對(duì)所加蓋房屋的位置、合法面積以及非法面積部分不能確認(rèn)”是錯(cuò)誤的。本案是發(fā)回重審案件，原一審判決以同樣理由下判，二審法院認(rèn)為一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤發(fā)回重審，本次一審法院仍以同樣理由判決，顯然還沒(méi)有查明案情。根據(jù)被上訴人一審提交的說(shuō)明，被上訴人自認(rèn)“合同簽訂后，上訴人在被上訴人處建房424平方，其中在宅基地內(nèi)（上訴人院內(nèi)）二樓建房168.71平方米。院內(nèi)一樓院子38.27平方米，被上訴人一樓原有房屋，過(guò)道130.522平方米，上訴人拆除被上訴人一樓原有35.532平方米房屋，出資將院內(nèi)可建房部分新建，上訴人在宅基地內(nèi)新建二樓及一樓部分都計(jì)算在合法面積范圍內(nèi)?！睆谋簧显V人的自認(rèn)可以得出，上訴人在被上訴人宅基地內(nèi)，建房可計(jì)算為合法面積的房屋240.43平方米，計(jì)算為非法面積的房屋183.37平方米。對(duì)于雙方都認(rèn)可的所加蓋房屋的位置，加蓋房屋的合法面積以及非法面積部分，一審法院卻認(rèn)為無(wú)法確認(rèn)，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。2.上訴人加蓋房屋與被上訴人獲得417.63平方的合法面積補(bǔ)償有因果關(guān)系。一審法院認(rèn)為上訴人加蓋房屋與被上訴人獲得417.63平方的合法面積補(bǔ)償沒(méi)有因果關(guān)系，將上訴人所建房屋全部按違建處理是錯(cuò)誤的。根據(jù)被上訴人一審提交的說(shuō)明，被上訴人在上訴人新建房屋前原有房屋389.72平方米，其中一樓宅基地內(nèi)有房屋，過(guò)道130.522平方米。依據(jù)《徐州市征收集體土地房屋補(bǔ)償辦法》被上訴人原有房屋即使都算合法面積，也不能獲得417.63平方米的合法面積補(bǔ)償。況且一樓宅基地內(nèi)有房屋，過(guò)道130.522平方米內(nèi)，征收時(shí)有上訴人拆除重建部分35.532平方米。根據(jù)涉案房屋拆遷材料中涉案房屋丈量表記載：涉案房屋合法面積計(jì)算依據(jù)是宅基地3平方的合法面積補(bǔ)償有因果關(guān)系。涉案合同無(wú)效的法律后果。合同法規(guī)定，合同無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，上訴人、被上訴人對(duì)簽訂無(wú)效的合資建房協(xié)議均有過(guò)錯(cuò)，雙方過(guò)錯(cuò)程度相當(dāng)。上訴人投入的資金物化為翻建后的房屋，該房屋被征遷拆除后，已經(jīng)無(wú)法返還房屋，其財(cái)產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化為征遷補(bǔ)償收益折款。被上訴人因協(xié)議獲得的收益為上訴人出資加建的部分，被上訴人應(yīng)在此數(shù)額范圍內(nèi)返還上訴人。

被上訴人答辯稱(chēng)：一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴人的上訴請(qǐng)求，具體理由如下：

上訴人與被上訴人簽訂的合作建房合同，因違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效協(xié)議。一審法院認(rèn)定給予上訴人建筑材料回收費(fèi)，以及按照同期銀行貸款利率1.5倍，自2013年計(jì)算至判決確定履行之日的利息，已經(jīng)給予了上訴人相應(yīng)的照顧。在簽訂合同之前，被上訴人的房屋面積就已經(jīng)達(dá)到417平方米，被上訴人沒(méi)有因?yàn)樯显V人加蓋房屋，而獲得更多的拆遷補(bǔ)償。按照當(dāng)時(shí)的拆遷政策，合法面積的認(rèn)定是按照宅基地的1.4倍，即使加蓋了再多也不能超過(guò)這個(gè)上限。本案中房屋加蓋的具體情況，已經(jīng)無(wú)法準(zhǔn)確的判斷出來(lái)。在加蓋之前和加蓋之后，雙方都沒(méi)有對(duì)房屋面積進(jìn)行具體的丈量。

苗洪新的一審訴請(qǐng)：1.被告支付原告補(bǔ)償款799680元或同等價(jià)值安置房產(chǎn)；2.訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2013年左右，原告苗洪新（乙方）與被告陳興敏、蔣振霞（甲方）簽訂《合作建房合同》，約定：一、甲方自愿將坐落在黃山辦事處東店子村的自有宅基地一處提供給乙方，交給乙方承建，約共424平方米。為使此順利進(jìn)行，甲方必須全力支持，保證該宅基地?zé)o任何擔(dān)保抵押金，無(wú)產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛，甲方負(fù)全部責(zé)任。二、甲方將宅基地交給乙方后由乙方在該宅基地出資建房，乙方有權(quán)在此宅基地任意改動(dòng)，建房期間甲方必須全力支持乙方協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系，提供水電，直至完工。三、房屋建成后，按實(shí)際面積計(jì)算，如遇拆遷，甲方實(shí)際應(yīng)得200平方米，乙方實(shí)際應(yīng)得224平方米。甲乙雙方應(yīng)共同遵守，如無(wú)異議合同簽定后不得反悔，如果雙方任何一方違約，應(yīng)賠償對(duì)方的一切損失，違約金壹佰萬(wàn)元。

根據(jù)上述《合作建房合同》的約定，原告出資拆除被告宅基地內(nèi)部分房屋，并在原有房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行了增建，共計(jì)424平方米。2017年底上述房屋因城市建設(shè)需要被征收拆遷。經(jīng)評(píng)估，涉案被拆遷房屋的合法建筑面積為417.63平方米，拆遷補(bǔ)償價(jià)格為2129913元，在庭審過(guò)程中原被告雙方對(duì)此均無(wú)異議。

在本案庭審中，原告主張新建部分補(bǔ)償款為858335.1元，根據(jù)《合作建房合同》，原告應(yīng)得該合法部分面積賠償款為454917.6元，不合法違建部分賠償款為25295.46元，原告應(yīng)得補(bǔ)償款合計(jì)為480213.06元。

2017年11月18日徐州市區(qū)房屋征收附屬物評(píng)估結(jié)論中對(duì)違章建筑材料回收費(fèi)的認(rèn)定結(jié)果為：453.25㎡*260元/㎡=117845元。

徐州市東店子片區(qū)改造項(xiàng)目房屋面積認(rèn)定單認(rèn)定被告陳興敏土地面積298.31㎡，公示面積866.57㎡，合法建筑面積417.63㎡，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)面積125.29㎡。

在本案審理過(guò)程中，原、被告雙方對(duì)所加蓋的房屋的位置、加蓋房屋中具體的合法面積以及非法面積部分不能確認(rèn)，且均未能提供充分證據(jù)予以證實(shí)。

另查明，《徐州市征收集體土地房屋補(bǔ)償辦法》第十七條第一款規(guī)定：房屋實(shí)際面積小于宅基地證或者居民建房用地許可面積一點(diǎn)四倍的，按實(shí)際面積認(rèn)定；第二款規(guī)定：房屋實(shí)際面積大于宅基地證或者居民建房用地許可證面積一點(diǎn)四倍的，按宅基地證或者居民建房用地許可證面積一點(diǎn)四倍認(rèn)定；第三款規(guī)定：房屋實(shí)際面積超出宅基地證或者居民建房用地許可證面積一點(diǎn)四倍的部分，不予認(rèn)定。

一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)……農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。上述規(guī)定并非對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止，而是對(duì)農(nóng)民宅基地分配權(quán)申請(qǐng)人資格上的限制。宅基地使用權(quán)是一種特殊的用益物權(quán)，使用權(quán)人必須是本集體組織成員，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。本案中，原告苗洪新即便與被告陳興敏、蔣振霞系同一集體組織成員，但原告并未舉證證明其在該集體組織內(nèi)沒(méi)有其他宅基地，且通過(guò)雙方簽訂的《合作建房合同》的內(nèi)容，雙方合作建房并非是為了居住使用，僅是為在房屋被征收拆遷時(shí)獲取相關(guān)利益，故《合作建房合同》違反了上述法律規(guī)定，且存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的以合法形式掩蓋非法目的應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效的情形，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。本案中，原告與被告之間簽訂的《合作建房合同》因違法了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，且所建房屋已被征收拆除，故無(wú)法將相應(yīng)財(cái)產(chǎn)返還原告。

同時(shí)根據(jù)徐州市東店子片區(qū)改造項(xiàng)目房屋面積認(rèn)定單中的公示面積為866.57平方米、《徐州市征收集體土地房屋補(bǔ)償辦法》第十七條的規(guī)定，可以認(rèn)定即使原被告雙方之間并沒(méi)有簽訂《合作建房合同》，沒(méi)有加蓋本案所涉房屋424平方米，被告房屋的原有面積依據(jù)《徐州市征收集體土地房屋補(bǔ)償辦法》的相關(guān)規(guī)定，被告依然能夠獲取到417.63平方米的合法面積。所以，該房屋合法面積417.63平方米的取得與本案所涉合作建房424平方米并不存在因果關(guān)系，故法院認(rèn)定合作建房部分的424平方米均為不合法面積，應(yīng)當(dāng)按照徐州市區(qū)房屋征收附屬物評(píng)估結(jié)論中的違章建筑材料回收費(fèi)260元/平方米進(jìn)行認(rèn)定。

《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百二十二條規(guī)定，因他人沒(méi)有法律根據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請(qǐng)求其返還不當(dāng)利益。在本案中，被告因?yàn)樵娉鲑Y在其宅基地上加蓋424平方米的房屋，因此所獲得利益為424㎡*260元/㎡=110240元。因合同無(wú)效，故被告所獲該筆款項(xiàng)并沒(méi)有法律根據(jù)，依法應(yīng)當(dāng)返還給原告，并支付按照中國(guó)人民銀行同期、同類(lèi)貸款利率的1.5倍自2013年1月1日計(jì)算至判決確定的履行之日止的利息。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百二十二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十三條，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，遂判決：陳興敏、蔣振霞給付苗洪新110240元，并支付按照中國(guó)人民銀行同期、同類(lèi)貸款利率的1.5倍自2013年1月1日計(jì)算至判決確定的履行之日止的利息。案件受理費(fèi)11797元，保全費(fèi)4519元，共計(jì)16316元，由苗洪新負(fù)擔(dān)9000元，陳興敏、蔣振霞負(fù)擔(dān)7316元。

二審期間雙方當(dāng)事人均無(wú)新證據(jù)提供，一審查明事實(shí)二審予以確認(rèn)。

關(guān)于上訴人苗洪新加蓋的房屋424平方米，在拆遷時(shí)是按照合法面積補(bǔ)償還是按照違法面積補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。本院認(rèn)為，根據(jù)《徐州市東店子片區(qū)改造項(xiàng)目房屋面積認(rèn)定單》、《房屋及土地現(xiàn)狀調(diào)查表》、《徐州市征收集體土地房屋補(bǔ)償辦法》，以及上訴人、被上訴人的庭審陳述，可以認(rèn)定拆遷單位對(duì)被拆遷人陳興敏宅基地上房屋合法面積的認(rèn)定，是按照陳興敏的宅基地面積，并結(jié)合被拆遷房屋面積是否達(dá)到宅基面積的1.4倍進(jìn)行認(rèn)定。如果被拆遷房屋面積超過(guò)宅基面積的1.4倍，按照宅基地面積的1.4倍認(rèn)定合法面積。本案中，陳興敏被拆遷房屋的公示面積為866.57平方米，上訴人加蓋的房屋面積424平方米，也就是說(shuō)，即使上訴人沒(méi)有加蓋的房屋，被上訴人原有的房屋已經(jīng)超過(guò)了417.63平方米，被上訴人依然能夠享受417.63平方米房屋的合法面積。故本院無(wú)法認(rèn)定上訴人加蓋的房屋是按照合法面積進(jìn)行了拆遷補(bǔ)償。

綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人苗洪新的上訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持，本院對(duì)一審判決依法予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)8503元，由上訴人苗洪新負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　祝　杰

審 判 員　　崔金城

審 判 員　　蘇　團(tuán)

二〇二一年三月四日

法官助理　　曹　勇

書(shū) 記 員　　金宇婷